Coronavirus: nieuwe maatregelen, nieuwe kansen?

Het kabinet maakte afgelopen zondag om 17.30 uur nieuwe en ingrijpende maatregelen bekend om het coronavirus te bestrijden. Nog geen half uur later sloten alle horecabedrijven hun deuren. Voor iedereen een onwerkelijk moment, maar in het bijzonder voor de ondernemer wiens deuren moesten sluiten.

Je ziet je als horecaondernemer plotseling geconfronteerd met de situatie dat de omzet sterk terugvalt of zelfs tot nihil wordt gereduceerd, terwijl de huurpenningen gewoon moeten worden betaald. Of is dat niet zo? In deze blog onderzoek ik of in deze situatie de last van de overheid een gebrek aan de gehuurde zaak oplevert die voor rekening van verhuurder komt.

In een eerdere blog schreef ik over de vraag: “Stel je voor: het coronavirus zet een rem op de omzet van je bedrijf en je kunt daardoor de huurpenningen niet betalen. Kan je dan een beroep doen op overmacht?” Kort gezegd concludeerde ik dat de huurder en verhuurder de omstandigheden die overmacht opleveren in een overeenkomst kunnen beperken of uitbreiden. Hebben partijen niets vastgelegd, dan blijft de dalende omzet met zijn consequenties voor rekening en risico van de huurder van de bedrijfsruimte. Het valt binnen het ondernemersrisico.

De huidige situatie kan leiden tot nieuwe inzichten, zij het over een andere boeg. Niet via de ‘overmacht-route’, maar wellicht via de ‘gebreken-route’. Het gaat nu immers niet slechts om tegenvallende opbrengsten door een teruglopend aantal klanten, maar om een huurder die het genot van zijn gehuurde zaak feitelijk niet kan uitoefenen.

De wet bepaalt dat de verhuurder verplicht is om een huurder het genot van de gehuurde zaak te verschaffen, dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Iedere genotsbeperking die niet aan de huurder is toe te rekenen, vormt een gebrek. Denk bijvoorbeeld aan een slechte staat van onderhoud, constructiefouten, ongedierte óf een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt – waarover hierna meer. De verhuurder is verplicht het gebrek te verhelpen, tenzij dit niet van de verhuurder kan worden gevergd. De huurder kan vermindering van de huurprijs vorderen. Deze huurprijsvermindering moet (uiteraard) in verhouding staan met de genotsbeperking.

Ik herhaal dat alle horecabedrijven hun deuren moeten sluiten op last van de overheid als gevolg van een pandemie door het coronavirus. Onder omstandigheden kan dit wettelijk voorschrift een gebrek opleveren, omdat daardoor niet aan jou het genot kan worden verschaft dat je wel mag verwachten en dit bovendien niet aan jou is toe te rekenen.

Of de huurder niet het genot ontvangt dat hij mag verwachten op grond van de huurovereenkomst, hangt mede af van hoe er is gecontracteerd. Als je “slechts” 290-bedrijfsruimte huurt, die je vervolgens mag gebruiken voor een horecabestemming, mag je verwachten dat het gehuurde geschikt is om te worden gebruikt als 290-bedrijfsruimte, maar niet per se als horeca-bedrijfsruimte. En het omgekeerde geldt natuurlijk ook. Huur je een horecabedrijfsruimte, met de verplichting om een horecabedrijf te exploiteren, dan mag je verwachten dat het gehuurde geschikt is om als horeca-bedrijfsruimte te gebruiken.

In de ROZ model huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte is dat onderscheid terug te vinden in artikelen 1.1 en 1.3. Van geval tot geval moet daarom worden bekeken hoe er is gecontracteerd om te kunnen beoordelen wat je als huurder mocht verwachten.

Verder moet je een eventuele huurprijsvermindering vorderen. Dat wil zeggen dat je de vordering door middel van een dagvaardingsprocedure aan de rechter voorlegt.

Let op: met het opschorten van de huurpenningen met het oog op de te vorderen huurprijsvermindering moet je erg oppassen. Als je huur opschort en je krijgt later bij de rechter geheel of deels ongelijk, staat meteen je ernstige tekortkoming vast en riskeer je ontbinding van de huur.

Opmerking verdient, dat partijen de aansprakelijkheid voor gebreken contractueel kunnen uitsluiten. In artikel 11.3 van de algemene bepalingen van de ROZ staat bijvoorbeeld dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Het is de vraag in hoeverre een dergelijke bepaling onredelijk bezwarend is. Deze vraag kan in zijn algemeenheid niet worden beantwoord. Wederom zal naar de specifieke situatie moeten worden gekeken.

Iedereen realiseert zich dat we te maken hebben met een uitzonderlijke situatie. Met de voorgaande overwegingen kan je in redelijk overleg met de verhuurder tot passende oplossingen te komen. Met het oog op de hiervoor benoemde (on)mogelijkheden en risico’s is het wel verstandig om eerst advies in te winnen. Advies dat op jouw specifieke situatie is toegespitst.

Wil je graag dat wij jouw specifieke geval onder de loep nemen? Neem dan contact met ons op: 024 – 329 78 77.